공사대금을 못 받았다면 먼저 대금 채권의 소멸시효 3년이 언제 끝나는지 확인하고, 금액에 다툼이 없으면 지급명령을, 하자나 추가 공사를 두고 다툼이 있으면 소송을 검토합니다. 유치권은 공사한 건물을 지금도 점유하고 있을 때만 주장할 수 있어서, 이미 현장을 넘겨줬다면 쓸 수 없습니다. 상대가 재산을 처분할 우려가 있으면 가압류를 함께 봅니다.
공사대금 미지급, 쓸 수 있는 수단 비교
| 수단 | 맞는 상황 | 확인할 점 |
|---|---|---|
| 지급명령 | 금액에 다툼이 없고 상대가 연락을 피하는 경우 | 상대가 이의하면 소송으로 넘어감 |
| 민사소송 | 하자, 추가 공사, 공사 범위를 두고 다투는 경우 | 공사 내용을 보여 주는 자료가 중요 |
| 가압류 | 상대가 건물이나 예금을 처분할 우려가 있는 경우 | 담보 제공이 필요할 수 있음 |
| 유치권 | 공사한 건물을 지금도 점유하고 있는 경우 | 점유를 잃으면 유치권도 사라짐 |
| 저당권설정청구 | 건물 공사를 한 수급인이 그 건물에 담보를 원할 때 | 도급인이 응하지 않으면 소송 필요 |
공사대금 채권은 3년이면 시효가 끝납니다
공사에 관한 채권은 일반 대여금보다 짧은 3년의 소멸시효가 적용됩니다. 대금을 받을 수 있게 된 날, 보통은 약정한 지급일이나 공사를 마치고 넘겨준 무렵부터 3년이 흐릅니다. 독촉만 하고 시간이 지나면 이 기간이 끝날 수 있으니 날짜를 먼저 셉니다.
유치권은 언제 쓸 수 있나요
유치권은 공사대금을 받을 때까지 그 건물을 넘겨주지 않을 수 있는 권리입니다. 건물이 경매로 넘어가도 요건을 갖췄다면 낙찰받은 사람에게 주장할 수 있는 경우가 있습니다.
다만 조건이 까다롭습니다. 공사대금이 그 건물에 관해 생긴 채권이어야 하고, 공사업자가 건물을 실제로 점유하고 있어야 합니다. 열쇠를 넘겨주고 철수했다면 점유가 끝나 유치권도 사라집니다. 그래서 현장을 비우기 전에 대금 정산이 끝났는지 확인하는 편이 안전합니다.
하도급이라면 발주자에게 직접 청구할 수도
원사업자가 대금을 주지 않는 하도급 공사라면, 법이 정한 사유가 있을 때 발주자에게 하도급대금을 직접 달라고 요청할 수 있습니다. 해당 여부는 계약 구조와 원사업자의 사정을 보고 판단합니다.
미리 모아 둘 자료
- 공사 계약서나 견적서, 계약 내용을 주고받은 문자
- 추가 공사를 요청받은 문자·통화 기록
- 공사 전·중·후 현장 사진
- 세금계산서, 기성 청구서, 일부 받은 대금의 입금 내역
- 상대가 하자를 주장했다면 그 내용과 날짜
상대가 하자를 이유로 대금을 미루는 경우가 많은데, 하자가 있다면 상대는 하자 보수나 손해배상과 대금 지급을 맞바꾸자고 주장할 수 있습니다. 그래서 하자가 정말 있는지, 있다면 어느 정도인지를 사진과 자료로 정리해 두어야 합니다.
박네라 법률사무소에서 함께 보는 것
박네라 법률사무소는 공사대금과 하자를 포함한 건설 분쟁, 가압류와 강제집행 같은 민사 사건을 맡고 있습니다. 상담에서는 시효가 얼마나 남았는지, 지금 현장을 점유하고 있는지, 상대 재산을 파악할 수 있는지를 차례로 확인해 수단을 고릅니다. 상대 재산을 미리 묶어 두는 가압류가 어떤 절차인지는 가압류를 정리한 글에서 볼 수 있습니다.
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공사를 마친 날과 마지막으로 대금을 받은 날을 적어 오시면 남은 기간과 맞는 수단부터 정리해 드립니다.
