임대차가 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 내 임대차가 법의 보호를 받는 상태인지부터 확인해야 합니다. 대항력과 우선변제권이 언제 생기는지, 이사를 가야 할 때 무엇을 먼저 해야 하는지 주택임대차보호법 제3조·제3조의2·제3조의3·제4조로 설명합니다.
- 집을 넘겨받고 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
- 대항력에 계약서 확정일자까지 갖추면 경매·공매 때 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리가 생깁니다.
- 임대차기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 이어지는 것으로 봅니다.
- 보증금을 못 받은 채 이사를 가야 하면 임차권등기명령으로 권리를 먼저 지켜 둡니다.
대항력과 우선변제권은 언제 생기나요?
임대차를 등기하지 않았어도 임차인이 주택을 넘겨받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제삼자에게 효력이 생기고, 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 이 대항요건과 임대차계약서의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매 때 집값에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리가 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).
계약 기간이 끝났는데 계속 살아도 되나요?
임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제4조 제2항). 보증금을 받지 못한 채 집을 비우면 대항력을 잃을 수 있어, 이사를 가기 전에 아래 절차를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
이사를 가야 한다면 무엇을 먼저 하나요?
임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못하면 집이 있는 곳을 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 얻고, 이미 가지고 있었다면 그대로 유지되며, 등기 뒤에는 이사로 대항요건을 잃어도 그 권리를 잃지 않습니다(같은 조 제5항). 그래서 임차권등기가 등기부에 올랐는지 확인한 뒤 이사하는 것이 안전합니다. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(같은 조 제8항).
보증금을 받으려면 결국 소송을 해야 하나요?
임대인이 끝내 돌려주지 않으면 보증금반환 청구 소송의 확정판결 같은 집행권원을 받아 그 집의 경매를 신청할 수 있고, 이때는 집을 먼저 비워 주지 않아도 경매를 시작할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항). 다만 경매 대금에서 보증금을 받으려면 집을 양수인에게 넘겨야 합니다(같은 조 제3항). 사건마다 계약서·전입·확정일자 날짜가 달라 순서를 먼저 정리합니다. 부동산 분쟁 전반은 부동산 업무 안내에 있습니다.
이 글의 근거 법령은 무엇인가요?
작성일 2026-10-19 · 수정일 2026-10-20 · 법령 기준일 2026-10-19(국가법령정보센터 현행본)
이 글은 일반적인 정보이며 개별 사건 결과는 다를 수 있습니다. 상담 시간과 위치는 오시는길에 있습니다.
